Leasing Immobiliare
Il leasing immobiliare è una forma di investimento molto usato per l'acquisto di immobili nuovi o usati o semplicemente per la ristrutturazione di un vecchio immobile. Ormai molte società immobiliari usano prevalentemente il leasing nei loro acquisti al posto dei mutui che si rivelano invece ancora troppo rigidi e poco flessibili alle esigenze del compratore.
Ecco alcuni aspetti favorevoli che contraddistinguono questa forma di investimento: con il leasing si può effettuare l'ammortamento dei canoni in un periodo compreso tra i 96 ed i 240 mesi e viene concessa una sostanziosa rata iniziale che oscilla tra il 10% ed il 30%. Tale scelta è legata alla disponibilità di liquidità iniziale ed a un corretto equilibrio tra tassi ed ammortamento. Rimane inteso che quanto più alto sarà l'importo della maxi-rata iniziale tanto più convenienti saranno i tassi nei canoni mensili ed il valore dell'importo finale.
Il leasing ha anche dei notevoli vantaggi (per le aziende) in termini fiscali, infatti permette di ammortizzare l'immobile acquistato in un periodo che oscilla tra gli otto ed i nove anni, mentre nei processi ordinari (ad esempio mutui) si ha l'ammortizzamento in 30 anni. Inoltre nel leasing i canoni sono deducibili interamente se vengono ammortizzati per almeno 8 anni. La convenienza a richiedere un leasing è invece assai ridotta per i lavoratori autonomi o per i privati, i quali possono detrarre dal reddito complessivo solo il valore catastale del bene e se anche l'immobile viene preposto ad abitazione la deduzione si applica solo per la metà dell'importo complessivo.
Vantaggi del leasing immobiliare
- Fino al 100% del finanziamento del prezzo dell’immobile
- Tasso di leasing fisso per la durata del contratto, che va da uno a dieci anni (Base: tasso LIBOR/SWAP)
- I margini fissi, calcolati a priori, offrono alla vostra impresa sicurezze maggiori e consentono di stabilire il vostro budget a lungo termine
- Mantenimento delle liquidità e del patrimonio netto; anche i limiti bancari restano invariati
- Miglioramento dei conti dell’impresa ed aumento della credibilità (Basilea II)
- Liberazione di liquidità mediante transazione Sale-and-Lease-back (vendita di un immobile alla società di leasing e conclusione concomitante di un contratto di leasing con il venditore)
- consente all'impresa l'accesso al finanziamento in tempi rapidi e con modalità semplici; offre la possibilità di usufruire di uno sconto maggiore sul prezzo di acquisto che il fornitore riserva al cliente a fronte del pagamento a pronta cassa da parte della società di leasing;
- permette di personalizzare e di strutturare il contratto in relazione alle proprie necessità (in termini di durata, anticipo, periodicità dei canoni e valore finale di riscatto); - consente all'azienda di accedere con tempistiche veloci alle principali leggi agevolate.
Modalità pratiche di un leasing immobiliare
Un’operazione di leasing immobiliare si sviluppa nel seguente modo: Il leasing immobiliare è un’operazione di finanziamento a lungo termine. L’utilizzatore del leasing si assume tutte le spese e i rischi relativi alla manutenzione e all’uso dell’oggetto. Il tasso di leasing viene fissato alle condizioni in vigore nel mercato dei capitali al momento della conclusione del contratto, tenendo conto del rating del cliente e dell’oggetto, dell’importo finanziato, della durata del contratto e del valore residuo calcolato. Allo scadere del contratto di leasing, potete scegliere fra tre opzioni:
- Acquisizione dell’immobile, esercitando l’opzione d’acquisto che integra il vostro contratto, ad un prezzo stabilito a priori
- Prolungamento del contratto di leasing
- Restituzione dell’immobile
Differenze principali tra leasing abitativo e mutuo
- Il primo permette di ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell'immobile (più eventuale arredamento), il secondo permette di ottenere un finanziamento fino all'80% del valore dell'immobile, salvo presentazione di ulteriori garanzie.
- Il primo offre flessibilità, intesa come possibilità di modificare l'anticipo, il riscatto e quindi l'importo del canone, mentre il secondo, ferme restando la durata e l'importo, è caratterizzato da rate immodificabili (se non per i tassi variabili).
- Il primo si distingue dal secondo perchè il riscatto/acquisto finale della casa è parametrato ad un prezzo realisticamente inferiore a quello di mercato: il prezzo pagato è pari alla percentuale di riscatto calcolata sul valore dell'immobile di molti anni prima.
- Il primo non è soggetto all'imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio/lungo termine, mentre il mutuo è soggetto a imposta sostitutiva del 2% sulle abitazioni che non siano "prima casa".
- Il primo è contraddistinto da costi notarili inferiori in quanto non c'è ipoteca, mentre i costi notarili sommano, all'atto di compravendita, anche il mutuo ipotecario.
- Nel leasing, al contrario del mutuo, i canoni versati mensilmente non subiranno mai variazioni se non per la eventuale indicizzazione al tasso.
- La rendita dell'abitazione in leasing non va indicata nella dichiarazione dei redditi e, pertanto, non concorre a formare reddito imponibile. Viceversa, la rendita dell'abitazione acquistata in proprietà (anche mediante un mutuo) deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi e, pertanto, concorre a formare reddito imponibile.
- Nel leasing l'IVA non è una componente di costo iniziale. I canoni ed il prezzo di riscatto sono soggetti ad IVA. Per contro, l'IVA pagata per l'acquisto (anche mediante mutuo) diventa una componente di costo iniziale e le rate del mutuo sono esenti IVA. I vantaggi sono : Il cliente potrà utilizzare l'immobile senza esserne proprietario fino al termine del pagamento delle rate di leasing. Non dovrà dichiarare rendite catastali tassabili. Non deve essere pagata l'imposta sostitutiva del 2% prevista sui mutui per la casa.
Leasing immobiliare ai privati per uso abitativo
Il Leasing per la casa viene applicato con modalità estensive simili a quello dell'auto. Le nuove normative dell'Agosto 2005 prevedono che finalmente possono avvantaggiarsene anche i privati. Nel l’anno 2005 è stato introdotto anche in Italia il leasing ai privati per l'abitazione. Questo strumento finanziario rappresenta un'interessante alternativa al mutuo ipotecario, soprattutto per l'acquisto di seconde case. Ci sono numerosi vantaggi ad affidarsi ad un leasing immobiliare anche per l'acquisto di un'abitazione, sia che esso sia effettuato da privati che da imprese. Intanto il valore del finanziamento è del 100% rispetto al valore della casa, mentre i mutui mediamente raggiungono l'80%. Inoltre, anche l'arredamento può essere finanziabile con l'erogazione di un prestito al consumo. La durata del contratto è fino a 250 mesi ed, al termine, il riscatto della casa (di importo fino al 30%) è parametrato in funzione del prezzo al tempo della stipula del contratto, quindi inferiore a quello del mercato se il valore degli immobili si è incrementato di almeno parte dell'inflazione del periodo. Una delle innovazioni fiscali che hanno favorito questo tipo di strumento ha riguardato l'elevazione al 2% dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio - lungo termine. Questa imposta, invece, nel caso del leasing abitativo non si paga. Inoltre, non essendoci ipoteca come nel caso del mutuo, il cliente non è gravato da costi accessori. Il leasing abitativo è un prodotto particolarmente efficiente per l'acquisto delle seconde case, trattandosi di una forma tecnica ininfluente a livello dell'imposizione IVA. Infatti, sia in sede di acquisto sia per la fatturazione dei canoni leasing l'imposta è e rimane del 10% (in caso di abitazioni di lusso del 20%).
leasing immobiliare ad uso commerciale
Gli immobili in questione devono essere rigorosamente riferiti ad uso commerciale, industriale o comunque professionale, sono escluse quindi le costruzioni ed immobili ad uso abitativo. E' un finanziamento per l'acquisto di immobili nuovi od usati finiti o in costruendo. Il Leasing su immobili già costruiti permette di acquisire l'uso del bene in tempi estremamente rapidi e con immediata decorrenza fiscale, con il pagamento per il venditore al rogito. Il piano finanziario può essere a Tasso fisso o variabile Durata minimo 18 anni, periodicità e valore canone, riscatto può variare per consuetudine dall'1% al 30%. La sua funzione è quella di permettere l'utilizzo di un immobile, tendenzialmente a lungo termine, senza l'obbligo di acquistarlo, ma con il diritto di riscatto a fine contratto (dietro condizioni già stabilite al momento della stipula). La flessibilità, la velocità di erogazione, la copertura totale del finanziamento e i bassi tassi d'interesse sono alcuni dei motivi per cui questa formula di leasing ha avuto un grande successo nel nostro Paese. Il Leasing immobiliare permette all'utilizzatore di acquistare un immobile in modo più vantaggioso rispetto ad un mutuo, sotto vari aspetti, quali ad esempio la possibilità di adattare le caratteristiche del contratto di locazione alle proprie singole esigenze, legando fra di loro alcune peculiarità tipiche del leasing immobiliare quali: - la durata dell'operazione; - l'importo dell'anticipo iniziale che di norma per questa tipologia di leasing può variare da un 10 ad un 30%; - l'importo del canone relativo al riscatto finale dell'immobile che può scendere fino ad un 1%; - la consistenza dei canoni per tutta la durata del contratto. Bisogna inoltre ricordare che i canoni riguardanti la locazione finanziaria sono un costo fiscalmente deducibile. Non meno importante dal punto di vista fiscale è la possibilità, rispetto ad altre forme di finanziamento, di riuscire ad ammortizzare i costi relativi all'acquisto del bene immobile in un periodo chè secondo le nuove normative parte da un minimo di 18 anni.