Vitalizi
Principi dei vitalizi
La vendita sotto forma di vitalizio è un contratto di vendita della nuda proprieta' di un bene immobiliare per il quale l'acquirente (debitore) si impegna a pagare il prezzo non in una sola volta (come in una vendita classica) ma durante tutta la vita del/i venditore/i (creditore) sotto forma di rendita, è per questo che la si chiama rendita vitalizia e che è identificata come contratto aleatorio (art.1964 codice civile). Il trasferimento della proprietà è convalidato da un atto notarile. La parte del prezzo pagato al momento dell'atto è chiamata anticipo.
Il vitalizio occupato
Questa formula permette al venditore di restare nel suo immobile durante tutta la sua vita, o per una durata limitata se il contratto lo prevede. In ogni momento, il venditore si riserva di rinunciare al suo diritto d’usufrutto, d'uso o di abitazione a condizione che una maggiorazione della rendita vitalizia sia stata precisata nell'atto di vendita. Il venditore cede dunque unicamente la nuda proprietà del suo bene. Questo valore di occupazione è calcolato in funzione del valore venale (libero) e della speranza di vita del venditore.
Il vitalizio libero
L'acquirente può godere liberamente dell'immobile di cui è diventato proprietario della piena proprietà occupandolo o percependone un affitto a fronte del pagamento dell'anticipo e dei versamenti della rendita vitalizia. Questa formula di vendita in vitalizio libero è sovente adottata da parte di proprietari che non abitano nell'immobile e che sono desiderosi di liberarsi di tutte le incombenze e disguidi legati alla gestione locativa, conservando nel frattempo un reddito (la rendita).
Normative Vitalizi
Definizioni: venditore = creditore/beneficiario/usufruttuario, acquirente = debitore
Nuda proprietà: il debitore acquista la nuda proprietà, vuol dire la piena proprietà cioè il valore venale diminuito del diritto di utilizzo (usufrutto) che si riserva il creditore. Il valore della nuda proprietà varia proporzionalmente con l'età del/i creditore/i.
Il diritto di usufrutto: permette al creditore di usare l’immobile ed anche di affittarlo - salvo che non sia diversamente disposto dal titolo costitutivo - nel caso egli rinunci ad abitarci. L’usufrutto può essere costituito a termine o vita natural durante, ma non può superare la vita dell’usufruttuario. Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent’anni. Salvo che non sia diversamente disposto dal titolo costitutivo, l’usufrutto può essere ceduto per un certo periodo o per tutta la sua durata. Il diritto di abitazione: le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto simili, anche al diritto di abitazione. Questo diritto differisce da quello di usufrutto poiché consente solo al beneficiario di tale diritto di abitare l’immobile limitatamente ai propri bisogni e a quelli della sua famiglia. Il diritto di abitazione non può essere ceduto e l’immobile non può essere locato a terzi.
Anticipo: parte del prezzo (della nuda proprietà) pagata il giorno della vendita.
Rendita vitalizia: il restante del prezzo da pagare tutti i mesi durante la vita del/i creditore/i. Dunque, piu' l'anticipo è importante, piu' la somma da pagare sotto forma di rendita vitalizia sarà minore, o viceversa.
Spese d'acquisizione: (spese notarili, ed imposta di registro) esse sono calcolate solamente sul valore della nuda proprietà e non sul valore venale (piena proprietà), ne consegue una economia di spese. Le spese di acquisizione sono a carico dell'acquirente.
Tassa raccolta e smaltimento rifiuti: restano a carico del/i creditore/i .
Tassa IRPEF: il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del creditore ai fini IRPEF
Tassa ICI: è a carico del/i creditore/i.
Modalità di pagamento delle spese di condominio: l'Amministratore, dietro presentazione una volta all'anno del bilancio consuntivo, richiede il pagamento di tutte le spese al debitore nella sua qualità di proprietario. La parte delle spese condominiali ordinarie che sono a carico del condomino residente (creditore) saranno detratte dal debitore dall'ammontare della rendita vitalizia.
Spese condominiali in genere: sono a carico del creditore le spese di amministrazione (riscladamento, pulizia luce scale, utilizzo ascensore, acqua potabile), come le riparazioni straordinarie resesi necessarie per l'inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria.
Spese di manutenzione ordinaria: a carico del creditore. Le riparazioni straordinarie resesi necessarie dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria sono a carico del creditore.
Spese di manutenzione straordinarie: a carico del debitore.
L'indicizzazione annuale della rendita: è ancorato all'indice del costo della vita. Il creditore informerà ogni anno (alla data anniversario della vendita) il debitore della nuova rendita dopo applicazione dell'indice di referenza applicato nella misura del 100%
Maggiorazione della rendita: è prevista, con tasso da definirsi nelle condizioni della vendita, in caso di rinuncia al diritto d’utilizzo da parte del creditore/i che lascino libero l'immobile a vantaggio del debitore, come nel caso di trasferimento definitivo di residenza dello/degli stesso/i.
Mobilio: i mobili non fanno parte della vendita (salvo convenzioni ulteriori convenute tra le parti). Gli eredi disporranno di un periodo di tre mesi a partire dall'ultimo decesso per liberare l'immobile di tutto il mobilio.
Garanzie del creditore:1° privilegio del venditore (ipoteca sull'immobile venduto), 2° clausola risolutoria: è previsto l’annullamento della vendita se non avviene il pagamento della rendita vitalizia per un periodo di mesi consecutivi (il numero è da definirsi tra le parti nelle condizioni di vendita), 3° clausola penale (tutte le somme versate restano acquisite al creditore qualora intervenga la clausola risolutoria).